Услуги физическим лицам

Выкуп земли в собственность

Выкуп земли собственниками зданий, строений и сооружений, находящихся на данных земельных участках.

Раздел оформление аренды земли здесь .

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Федеральный закон № 212-ФЗ в ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» устанавливает льготную цену земельного участка при его выкупе собственниками зданий, строений и сооружений и обладателями права постоянного (бессрочного) пользования.

Льготная цена выкупа земли под зданием устанавливается до 1 июля года (срок выкупа продлен Федеральным законом от 12 декабря г. N 427-ФЗ О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации ) .

Законом установлены две льготные категории:

1. Лица, которые вправ е выкупить земельный участок по цене равной 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и не превышающей 2,5 процентов кадастровой стоимости для иной местности, а именно:

коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти объекты капитального строительства были отчуждены из государственной или муниципальной собственности

граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства, если право собственности указанных лиц на эти объекты капитального строительства возникло до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

2. Лица, не указанные выше и являющиеся собственниками прочих зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации:

в населенных пунктах с численностью населения свыше 3 миллионов человек в размере от 5-ти до 30-ти кратного размера ставки земельного налога за единицу площади. Цена выкупа земли в Москве и Санкт-Петербурге составляет 45% кадастровой стоимости участка

в населенных пунктах с численностью населения от 500 000 человек – по цене от 5 до 17-ти кратной ставки земельного налога, что соответствует 7,5% и 25,5% кадастровой стоимости участка

в населенных пунктах с населением до 500 000 человек, а также вне пределов населенных пунктов – от 3-х до 10-ти кратной ставки земе льного налога, что соответствует 4,5% и 15% кадастровой стоимости участка.

Федеральный закон от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусматривает право органов государственной власти устанавливать запрет на строительство и реконструкцию зданий, строений и сооружений при выкупе земельного участка по льготной цене в населенных пунктах с численностью населения свыше 3 миллионов человек . Данный запрет не распространяется на земельные участки в Москве и Санкт-Петербурге, выкупаемые за 45% их кадастровой стоимости.

Наша компания предлагает услуги по сопровождению выкупа земли собственниками зданий. Мы готовы взять весь процесс в свои руки, проконсультировать Вас по всем возникающим вопросам.

Приобретение земельных участков собственниками строений, находящихся на данных земельных участках (выкуп земли из аренды) , включает в себя:

• проведение правовой экспертизы документов, предоставленных заказчиком с целью определения их соответствия требованиям законодательства РФ, а также определения плана выполнения работы
• формирование земельного участка (установление и согласование границ земельного участка и его постановка на государственный кадастровый учет)
• подготовка пакета документов, необходимого для издания распорядительного документа и предоставления земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность, их правовое сопровождение выкупа земли в органах государственной власти и органах местного самоуправления
• сопровождение заключения договора купли-продажи земельного участка
• проведение государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Результатами оформления прав на земельный участок, занятый объектами недвижимости, являются:

• решение органа власти, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о предоставлении земельного участка на праве собственности
• договор купли – продажи земельного участка
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (в случае приобретения земельного участка на праве собственности)
• кадастровый план земельного участка, содержащий сведения о праве собственности земельного участка, а также об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке.

Срок выполнения работ составляет от 6 месяцев в зависимости от объема выполняемых работ.

Первичная консультация юриста бесплатно. Звоните: +7 (495) 632 0128, +7 (495) 504 921 3

Формирование земельного участка из государственных или муниципальных земель

Формирование (образование) земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности - это один из способов образования земельных участков, закрепленных в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ ).

Предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со статьей 29 ЗК РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ОМСУ), обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.

Действующим земельным законодательством предусмотрены различные ситуации, когда возникает необходимость формирования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это может быть предоставление земельного участка, на котором находятся принадлежащие гражданину (юридическому лицу) здания, строения и сооружения, предоставление земельного участка для строительства, либо для целей не связанных со строительством, и ряд других ситуаций.

При этом, вне зависимости от целей предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до принятия решения о его предоставлении земельный участок должен быть сформирован в установленном порядке.

В соответствии с требованиями ЗК РФ проведение работ по формированию земельного участка в обязательном порядке включает в себя:

выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровых работ) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

В отличие от случаев образования земельных участков путем трансформации уже существующих участков (раздела, выдела, объединения и перераспределения), при формировании земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности ключевым является вопрос выбора земельного участка . который будет предоставлен гражданину (или юридическому лицу) 1 .

Отселение. Ваши права

За последние два десятилетия произошли коренные преобразования в экономической и социальной жизни нашей страны. Это коснулось разных отраслей нашей жизни. Разумеется, не остался без внимания строительный процесс. Выразилось это, в первую очередь, в переходе предприятий строительного комплекса Российской Федерации на рыночные методы управления и в возникновении конкуренции.

В городе Ростове-на-Дону наблюдаются тенденции повышения инвестиционной активности и объемов строительных работ, что подтверждается застройкой жилых районов города, приходом на этот рынок новых московских компаний. В большинстве случаев финансирование строительства производится за счет средств граждан – участников долевого строительства.

Целью данной информационной статьи является ответ на вопрос, что предшествует строительству нового жилого дома?

В первую очередь для строительства любого жилого дома необходимо решить вопрос о месте его расположения. А именно, строительной компании необходимо определиться, на каком земельном участке будет вестись строительство жилого дома. В связи с дефицитом свободных площадей в городе Ростове-на-Дону строительным компаниям предоставляются земельные участки для строительства с расположенными на них жилыми домами и постройками. Одним из сложных этапов, предшествующих строительству, является изъятие жилых помещений у собственников путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для строительства нового объекта. Именно на этом этапе строительства возникают сложные правоотношения между отселенцами и представителями строительных компаний. Имеющаяся судебная практика показала, что здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона. Собственники помещений, подлежащих сносу, часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения письменных соглашений с представителями строительных компаний. В этих условиях помощь юриста при заключении предварительного договора на отселение, проверка законности его содержания способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Нормы, обеспечивающие права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, содержатся в Жилищной кодексе РФ, принятом Государственной Думой 22 декабря 2004 года, вступившим в законную силу с 1 марта 2005 года.

В связи с тем, что положения ЖК РФ содержат лишь общие принципы и правила отселения собственников из домов подлежащих сносу, необходимо дать практические рекомендации гражданам – отселенцам, поскольку именно эта категория лиц нуждается в особой правовой защищенности.

1. Собственник жилого помещения уведомляется органами местного самоуправления о предстоящем изъятии его жилого помещения не позднее чем за один год. В уведомлении должна содержаться информация о принятии Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону Об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и предоставлении его строительной компании для размещения жилого дома или комплекса жилых домов , его номер и дата. При получении такого уведомления отселенец может ознакомиться с содержанием указанного постановления в Протокольном секторе Администрации г.Ростова-на-Дону.

2. С момента получения указанного уведомления собственник жилого помещения, подлежащего сносу, вправе распоряжаться своим имуществом (продавать, менять, дарить). Но при этом значительно увеличивать стоимость изымаемого помещения не рекомендуется, поскольку компенсация стоимости значительных улучшений имущества не предусмотрена и производится строительной компанией не будет.

3. По соглашению с собственником помещения строительной компанией предоставляется на выбор два варианта отселения: оплата выкупной цены или предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

4. При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи:

• с изменением места проживания,
• временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения,
• переездом,
• поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него,
• оформлением права собственности на другое жилое помещение,
• досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Поэтому определение выкупной цены является наиболее важным для граждан, в собственности которых находятся жилые помещения, подлежащие сносу.

5. Поскольку эти помещения являются объектами недвижимости и неразрывно связаны с землей, особое внимание следует уделить земельному участку, на котором располагаются жилые дома и постройки, подлежащие сносу. В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ собственники строений имеют исключительное право на приобретение земельного участка в собственность. Поэтому граждане, в собственности которых имеются жилые дома и постройки, должны заблаговременно позаботиться о реализации своего права на приобретение земельного участка в собственность. Поскольку именно право собственности на землю даст им право на денежную компенсацию, в случае если земля будет изъята для государственных или муниципальных нужд.

Действия граждан по приобретению земельного участка в собственность должны производится до принятия Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону об изъятии земельного участка. Тем самым они смогут реализовать свои права на приобретение в собственность земельного участка и на получение выкупной цены за сносимые жилые дома и постройки, а также земельный участок.

Вышеизложенная информация имеет рекомендательный характер и затрагивает лишь часть сложного механизма отселения граждан из домов, подлежащих сносу.

ОТСЕЛЕНЦАМ НА ЗАМЕТКУ!

(из судебной практики по отселению в Ростове-на-Дону)

Практика отселения в городе Ростове-на-Дону показывает, что далеко не все строительные компании действуют согласно нормам закона. Кроме того, не всегда органы государственной власти и местного самоуправления, изымая земельные участки для своих нужд, принимают сторону собственников жилых помещений, иногда, даже наоборот, препятствуют реализации их прав.

Так, например, в последнее время стали выходить в свет распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об отказе в приватизации земельных участков, находящихся в зоне реконструкции. Хотя попадание земельного участка в зону реконструкции, это лишь первоначальная ступень, в будущем ведущая к изъятию земельного участка.

Следует помнить, что пока не будет выпущено Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону об изъятии Вашего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, пока не пройдет один год с момента официального уведомления Вас об этом изъятии, Земельный участок и Ваши права в отношении него ничем и никем не должны быть ограничены и нарушены.

Но если все же Ваши права нарушают, единственный способ восстановить их – это обратиться в суд за защитой!

Судебная практика по вопросам отселения лиц из жилых помещений в городе Ростове-на-Дону, конечно же, существует, более того, имеет очень интересный характер. За защитой своих прав в суд обращаются не только отселенцы, подвергнутые давлению со стороны строительных компаний. Нередки случаи, что и строительные компании предъявляют свои исковые требования к отселенцам, пытаясь выселить их из собственного жилья.

Следует взять на заметку, что требования о выселении Вас из жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, могут предъявлять к Вам только лишь органы государственной власти или местного самоуправления. Строительная компания в данном случае должна оставаться не у дел. И при подаче исковых требований данного рода, строительная компания является ненадлежащим истцом, с точки зрения процессуального права. Но к сожалению, практика показывает, что суды принимают подобные иски и от строительных компаний, и при рассмотрении таких дел в процессах необоснованно отнимается личное время отселенцев.

В практике также имеет место быть обращение строительных компаний в суд с требованиями исключить граждан (титульных собственников жилых помещений) из числа собственников.

Требование исключить граждан из числа собственников, т.е. лишить их права собственности на основании решения суда, конечно же, допустимо, но лишь в виде принудительного отчуждения имущества для государственных нужд и только лишь при условии предварительного и равноценного возмещения (ст.35 Конституции РФ).

При этом, прекращение Вашего права собственности на имущество допустимо лишь в связи с уже произведенным изъятием земельного участка. Постановление Мэра г.Ростова-на-Дону О предварительном согласовании места размещения жилого комплекса , принимаемое в соответствии с Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.12.2002 года № 143 и в соответствии с Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону № 800 от 18.04.2003 года, не подтверждает факт самого изъятия земельного участка под жилыми помещениями, поскольку не является актом изъятия земельного участка, а является лишь первоначальным этапом предоставления участка для строительства. Факт отсутствия изъятия земельного участка можно подтвердить сведениями МУ Комитета по архитектуре и градостроительству г.Ростова-на-Дону, предъявляемыми любому заинтересованному лицу в соответствии с Постановлением Мэра № 800 от 18.04.2003 года. Информация об изъятии земельного участка для муниципальных нужд подлежит регистрации в семидневный срок после выхода правового акта Мэра г.Ростова-на-Дону об изъятии. Сведения о такой регистрации должны содержаться в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст.11 Земельного кодекса, изъятие земельного участка, в том числе путем выкупа для муниципальных нужд, относится к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений. Согласно ст.53 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд должно осуществляться по основаниям, установленным статьей 49 ЗК. Если заинтересованным органам (в лице их представителей) не удалось договориться с отселенцами об условиях выкупа в добровольном порядке, то возможно принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд на основании решения суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка и строений на нем.

Так, в соответствии со ст.279 ГК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Как отмечалось выше, собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Если собственник не согласен вообще с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. При этом суд, принимая решение по иску, должен учитывать нормы ст.281 ГК РФ, и определяя выкупную цену включать в нее рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицам, в том числе упущенную выгоду. Если изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника также путем выкупа в порядке, предусмотренном статьями 179-282, 284-286 ГК РФ.

Суд не может вынести решение о принудительном отчуждении земельного участка для государственных или муниципальных нужд, если суду не будет представлен сам акт органа местного самоуправления об изъятии земельного участка, а также доказательства рыночной стоимости изымаемого имущества отселенцев.

В заключение, следует отметить, что отселение – это Ваш шанс улучшить свое жилищное положение. Главное при этом, чтобы оно не было ухудшено, поэтому знайте свои права, отстаивайте их, боритесь за свое недвижимое имущество. У Вас есть на защиту своих интересов законные основания.

Источники: http://www.miaran.ru/land-clearance/93.html, http://kadastrdon.ru/zem-ychastok-iz-zemelj, http://new.afina-yur.ru/Glavnaya/Podrobnosti/ArticleId/6/.aspx